Научный журнал
Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований

ISSN 1996-3955
ИФ РИНЦ = 0,580

АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА В КАЗАХСТАНЕ

Сихимбаев М.Р. 1 Бабыкина И.С. 1
1 Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза
В статье проводится анализ текущих тенденций на рынке жилья г. Караганды (Казахстан), выявлены характерные черты современного рынка жилой недвижимости, даны краткие рекомендации по развитию рынка управления жилой недвижимостью в регионе. На основе анализа были выявлены наиболее приемлемые к использованию на территории Республики Казахстан методы контроля и учета рисков, а именно – двухфакторный анализ чувствительности и дополняющий его анализ сценариев. При этом, практический пример применения методик двухфакторного и сценарного анализа чувствительности был проведен на примере оценки коммерческой эффективности и рисковой составляющей инвестиционного проекта строительства жилого комплекса. В ходе проведенного анализа было выявлено, что за счет многоступенчатой структуры реализации средств, возможные риски инвестора по неотдаче инвестиций можно свести практически к нулю. Рентабельность подобных проектов гарантирована при условии правильно составленного бизнес-плана, грамотной маркетинговой политики и рационального анализа рынка, подтвержденных результатами расчета рисковой составляющей инвестпроекта.
анализ рынка жилой недвижимости
двухфакторный анализ чувствительности
сценарный анализ
методы учета рисков
инвестиционная привлекательность
1. Власова В.М. Методы оценки эффективности инвестиций [Электронный ресурс] // Элитариум: Центр дистанционного образования: сайт. – URL: http://www.elitarium.ru/ investicii-analiz-jeffektivnosti-pokazateli-ocenki-raschet-ocenka-investicionnyj/ (дата обращения 19.10.2016).
2. Дж. Блэк. Экономика. Толковый словарь / Общ. ред. д.э.н. Осадчая И.М. – М.: «ИНФРА-М», Издательство «Весь Мир», 2000. – 840 с.
3. Немченко О.Н. Методы анализа эффективности инвестиционных решений // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. – 2008. – № 17. – С. 214–225.
4. Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Дело, 2003. – 520 с.
5. Чернов В.Г. Методология экономико-математического моделирования процесса инвестиционного анализа на основе нечетко- множественного подхода: Автореф. дис. д.э.н. – Иваново, 2007. – 33 с.

Проблема достоверной оценки эффективности инвестиций весьма актуальна как для собственника, с точки зрения эффективности управления инвестиционной деятельностью, так и для потенциальных инвесторов с точки зрения планирования инвестиций. Ошибка в оценке эффективности инвестиционных проектов может служить значительными финансовыми потерями и рисками, так как движение денежных потоков, побуждаемое реализацией проекта, происходит в течение ряда лет и оказывает влияние на экономический потенциал и результаты хозяйственной деятельности [1].

С учетом практического использования, для оценки экономической эффективности проекта, и расчета рисковой составляющей инвестпроекта, наиболее оптимальными для применения на территории Казахстана являются методы анализа чувствительности и анализа сценариев, ввиду их универсальности, в том числе, в условиях высокой волантильности цен в сфере жилой недвижимости. На практике при построении финансовых моделей при оценке инвестиционной привлекательности, для получения максимально качественной оценки, анализ сценариев и анализ чувствительности используются в дополнении друг к другу.

Практический пример применения методик двухфакторного и сценарного анализа чувствительности, будет представлен посредством оценки коммерческой эффективности и рисковой составляющей инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Караганда (Казахстан). Исходные данные для расчета представлены в табл. 1–4 включительно.

Таблица 1

Исходные данные для оценки коммерческой эффективности

Ключевые допущения

Очередь 1

Очередь 2

Всего

Жилая площадь к продаже, кв. м

17 903,00

6 192,00

24 095,00

Коммерческая площадь к продаже, кв. м

7 426,00

7426,00

Средняя площадь квартиры, кв. м

102

194

115,84

Число квартир, шт.

176

32

208

Всего общая площадь строительства, кв. м

17 903,00

13 618,00

31 521,00

Начальная цена продаж, тг./кв. м

300 000

Цена продаж коммерческих площадей, тг./кв. м

450 000

Начало работ по 2-й очереди, месяц

9

Начало продаж квартир 2-й очереди, месяц

11

Таблица 2

Затраты инвестора по всему инвестиционному проекту

Удельные расходы

ПСД, экспертиза, согласования

Наружные инженерные сети

Благоустройство

Строительно-монтажные работы

тг./кв.м (жил.)

3 000

2 000

7 000

185 000

Очередь 1

 

Очередь 2

 

Показатели

ВСЕГО

Показатели

ВСЕГО

ПСД, экспертиза, согласования

53 709 000

ПСД, экспертиза, согласования

18 576 000

Наружные инженерные сети

35 806 000

Наружные инженерные сети

12 384 000

СМР

3 312 055 000

СМР

1 145 520 000

Благоустройство

125 321 000

Благоустройство

43 344 000

Услуги застройщика (5 %)

176 345 000

Услуги застройщика (5 %)

60 991 000

Прочие и непредвиденные (2 %)

74 065 000

Прочие и непредвиденные (2 %)

25 616 000

Итого инвест. расходы, очередь 1, тг.

3 777 300 000

Итого инвест. расходы, очередь 2, тг.

1 306 432 000

ВСЕГО инвестиционные расходы, тг.

5083 732 000

Таблица 3

План получения прибыли от проекта

Показатели

ВСЕГО

Выручка от продаж (без НДС)

 

очередь 1

6 361 956 000

очередь 2

3 139 439 000

коммерческие площади

2 831 949 000

Итого выручка, тг.

12 333 344 000

Себестоимость

 

очередь 1

3 777 300 000

очередь 2

594 024 000

коммерческие площади

603 735 000

Итого себестоимость, тг.

4 975 059 000

Текущие расходы

509 254 000

ИТОГО ПРИБЫЛЬ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ, тг.

6 849 031 000

Проценты

 

Налогооблагаемая прибыль

6 849 031 000

Налог на прибыль

1 369 806 000

ИТОГО ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ, тг.

5 479 225 000

Таблица 4

Показатели коммерческой эффективности инвестиционного проекта (NPV, IRR)

Показатели

ВСЕГО

Поступления от продаж

12 843 095 000

Операционные расходы

–565 000 000

Налоги

– 1 720 164 000

Инвестиции

– 5 083 732 000

Итого поток денежных средств, тг.

5 474 199 000

Дисконтированный поток денежных средств

3 685 445 000

Внутренняя ставка доходности (IRR), %

87,4

Ставка дисконтирования, %

15

Суть анализа чувствительности заключается в определении влияния коммерческой состоятельности инвестиционного проекта на его ключевые показатели [3]. При оценке экономической эффективности отсутствует возможность точно определить будущие параметры реализации проекта, поэтому под неопределенностью и риском понимается следующее:

– неопределенность – неполнота и неточность информации об условиях реализации проекта [2];

– риск – вероятность возникновения непредвиденных обстоятельств, которые могут оказать существенное влияние на планируемые результаты проекта [4].

Таким образом, на основании имеющихся расчетных данных по коммерческой эффективности проекта мы составили диаграмму чувствительности показателя IRR (внутренней нормы доходности проекта) от изменения капитальных вложений и будущих доходов, представленную на рис. 1.

sihim1.wmf

Рис. 1. Диаграмма зависимости IRR в номинальном выражении от изменения капитальных вложений и будущих доходов

Из графика на рис. 1 очевидна прямая линейная зависимость изменения внутренней нормы доходности от изменения будущих доходов, и обратная линейная зависимость от капитальных вложений (инвестиций). При этом от капитальных вложений наблюдается наименьшая чувствительность (график наиболее близок к горизонтали), а наибольшая чувствительность от изменения будущих доходов (график зависимости от изменения предполагаемых доходов наиболее крутой).

Сценарный анализ позволяет учитывать влияние на проект возможных комбинаций ключевых параметров [5]. Данный подход оценивает показатели экономической эффективности при различных сценариях реализации проекта. Результаты сценарного анализа представлены в табл. 5. Так как наш инвестиционный проект нацелен на привлечение и заинтересованность инвесторов для вложений в сектор строительства недвижимости на рынке Казахстана (г. Караганды), на основании полученных результатов сценарного анализа, все рассчитанные варианты являются приемлемыми и дают положительный чистый дисконтированный доход.

Таблица 5

Результаты многофакторного анализа чувствительности

Ключевые параметры проекта

 

Диапазон отклонений

Набор сценариев

Исходные данные

Пессим.

Базов.

Оптим.

Сценарий 1

Сценарий 2

Сценарий 3

Капитальные вложения

5 083 732 000

0 %

5 %

15 %

6 608 851 600

6 075 059 740

4 321 172 200

Эксплуатационные расходы

565 000 000

15 %

10 %

-5 %

649 750 000

621 500 000

536 750 000

Средняяценареализации

375 000

– 30 %

– 5 %

20 %

262 500

356 250

450 000

NPV,тг.

3 685 445 000

1 625 707 000

3 635 313 000

5 644 852 000

IRR, %

87

50,6

86,3

116,6

Такие результаты, применительно к нашему проекту, объясняются разноплановым вложением средств. То есть, позиционируя объект как жилой комплекс, мы предполагаем:

1. Реализацию разных видов жилья с отдельными зонами входа/выхода (пентхаусы, таунхаусы, квартиры), ориентированные на разные группы населения (пары с детьми, одинокие люди, ученые, служащие высших чинов, спортсмены, политики);

2. Параллельную реализацию парковочных и коммерческих площадей (подземный паркинг, теннисный корт, бассейн, супермаркет);

3. Создание собственной инфраструктуры вокруг жилых построек, что несет в себе дополнительную прибыль (детский сад, школа,поликлиника).

Тем самым, мы подчеркиваем, что за счетмногоступенчатой структуры реализации средств, мы практически сводим к нулю возможные риски инвестора по неотдаче инвестиций. С учетом правильно составленного бизнес-плана, грамотной маркетинговой политики и рационального анализа рынка, мы гарантируем инвестору рентабельность этого проекта, подтверждая это результатами расчета рисковой составляющей инвестпроекта.

Пессимистический сценарий (Сценарий 1) дает положительный чистый дисконтированный доход близкий к нулю, причем чистый дисконтированный доход (NPV) в этом варианте составил значение на 50 % меньше, в сравнении с начальными данными. Показатель NPV Сценария 3, принятого как оптимистический, превышает величину исходного на 50 %. Сценарий 2 по рассчитанным показателям практически совпадает с исходными данными расчета. Рис. 2 наглядно отображает результаты проведенного анализа сценариев.

sihim2.wmf

Рис. 2. Результаты анализа сценариев проекта

По данным анализа текущих тенденций на рынке жилья за период 31.08.2015–31.08.2016 гг. выявлено, что в августе 2016 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 213,3 тыс. тг. (617 $) за квадратный метр. По итогам месяца на рынке вторичного жилья Караганды зафиксировано снижение средних цен в тенговом эквиваленте на 1 %, в долларовом на 2 %. По причине отказа Национального Банка РК от регулирования курса валют в августе 2015 года произошла девальвация, вследствие чего цены на недвижимость в тенге резко возросли. В настоящее время тенговые цены выше на 10 %, чем в августе прошлого года, долларовые же опустились на 35 %, что наглядно отображено на рис. 3.

sihim3.wmf

Рис. 3. Динамика средних цен на рынке вторичного жилья г. Караганды

В последние три года темпы роста строительства жилья в Караганде практически на одном стабильном уровне. В 2015 году объем введенного в эксплуатацию жилья вырос на 2 % и составил 155 750 кв.м. За период январь-июль 2016 г. введено в эксплуатацию 91670 квадратных метров жилья, что на 10,6 % чем в аналогичном периоде 2015 года (рис. 4).

sihim4.wmf

Рис. 4. Ввод в эксплуатацию жилья в Караганде, тыс.кв.м. Примечание: составлено авторами по данным Комитета по статистике РК

Следует так же отметить, что жилье повышенного уровня комфортности продается реже, чем жилье экономкласса, и некоторые квартиры остаются еще с позапрошлых годов введения зданий в эксплуатацию. Застраивается многоэтажным жильем преимущественно территориальный район Юго-Восток что не противоречит генеральному плану города.

На основании проведенного анализа текущих тенденций рынка жилой недвижимости г. Караганды, в табл. 6 наглядно отражены характерныечерты современного рынка жилой недвижимости г. Караганды.

Таблица 6

Текущие тенденции рынка жилой недвижимости г. Караганды

Следствия (то, что наблюдается в действительности)

Причины 1-го уровня

Причины 2-го уровня

1. Отсутствие достаточной насыщенности и конкуренции на рынке жилой недвижимости Караганды.

1.1. Слабый интерес крупного бизнеса, отечественных и иностранных инвесторов в разрезе строительства и реструктуризации первичного и вторичного фондов недвижимости

– относительная закрытость рынка;

– низкая платежеспособность населения, затратность ведения бизнеса;

– отсутствие специальных программ привлечения крупного бизнеса и инвесторов на рынок.

1.2. Наличие искусственных административных барьеров и препятствий

– необходимость дальнейшего совершенствования нормативной правовой базы;

– факторы и издержки начального этапа развития рынка.

2. Нестабильность рынка, его недостаточная адаптированность к внешней среде.

2.1. Низкая эффективность функционирования структур, призванных регулировать рынок

– «забюрокрачивание» структур;

– неразвитость саморегулируемых начал на рынке.

2.2. Слабое влияние рыночных механизмов, преобладание административных рычагов регулирования

– низкая инновационная активность субъектов управления жилой недвижимостью;

– отсутствие стимулов для внедрения инноваций.

Таким образом, проведенные исследования и полученные результаты позволяют представить рекомендации по развитию рынка управления жилой недвижимостью г. Караганды, согласно которым необходимо:

1. Совершенствование организационных структур и организационного механизма управления рынком. В том числе на основе применения программно-целевых, экономических, организационно-распорядительных методов, мониторинговыхпроцедур, совершенствования нормативной правовой базы, индикативного управления, внедрения инноваций в управлении, развития различных диалоговых структур и партнерства с участниками рынка.

2. Определение и согласование на основе научно обоснованного прогноза иразноплановых исследований на всехуровнях в области развитиярынка жилой недвижимости; создание инновационной среды иблагоприятных условий для развитияконкуренции, прихода на рынок иностранных и иногородних компаний.

3. Ресурсная поддержка рынка жилой недвижимости (в том числе в рамках реализации долгосрочных целевых программ) с целью поддержки социально ответственного бизнеса, реализации долгосрочныхстратегий его развития, подготовкиквалифицированных кадров.


Библиографическая ссылка

Сихимбаев М.Р., Бабыкина И.С. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА В КАЗАХСТАНЕ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2017. – № 2-1. – С. 82-87;
URL: https://www.applied-research.ru/ru/article/view?id=11222 (дата обращения: 23.01.2021).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074