В текущей ситуации экономической и финансовой нестабильности перед людьми всё чаще возникает проблема выбора наиболее выгодного объекта вложений своих сбережений, чтобы не только уберечь их от инфляции, но и суметь преумножить. По мнению многих специалистов, недвижимость является одной из наиболее надежных объектов в целях инвестиций, главным образом, потому что приобретается реальный объект, что существенно снижает риск инвестиций. Если рассматривать земельные участки, как объект вложения денег, то стоит отметить, что земля – это такой вариант инвестиций, при котором собственник сам может повлиять на прирост её стоимости.
И вместе с тем, активность рынка земли, а так же стоимость земельных участков, зависят не только от экономической ситуации в стране, но и от множества других факторов. Чем выше спрос на рынке земли, что сигнализирует о намеренности и готовности приобрести земельный участок, тем больше предложений и, следовательно, рынок более активен и лучше развит в плане формирования цены.
Согласно закону об оценочной деятельности рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Проследить тенденции изменения рыночной стоимости земли можно аналитическим методом сравнения цен за 1 кв.м за несколько лет.
Аналитические исследования в основном используются для выяснения причин, лежащих в основе изучаемого явления. В ситуациях, когда необходимо понять, как происходящие изменения условий влияют на формирование рыночной стоимости земельных участков, помогут исследования, выполненные аналитическим методом. Целями данной деятельности могут являться:
- выявление причин отклонений от установленных средних показателей;
- определение оптимального уровня цен на рынке земли;
- определение количества объектов недвижимости, участвующих в земельных отношениях.
Аналитическое исследование имеет несколько методов его определения: системный метод, метод анализа и синтеза, метод сравнения и аналогии, метод структурирования, метод ранжирования, классификация, факторный анализ, графический метод и иные методы.
Особый интерес для анализа представляет земельный рынок Поволжья за период 2011-2014 г. Территория Приволжского федерального округа занимает 6,1 % территории России.
Для рынка земли данного округа характерны следующие специфические особенности:
1) относительно небольшое число участников рынка;
2) большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам;
3) низкая ликвидность;
4) цикличный характер (циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики).
Для обследования был выбран графический метод. Он является средством иллюстрации процессов, исчисления ряда показателей и формирования результатов исследования. Графические изображения экономических показателей различают по назначению и способу построения. В основе графического метода часто находится группировка данных по характерным признакам с оформлением их в виде таблиц и графиков.
Проведем анализ средних рыночных цен за 2014 г. на земельные участки за 1 кв.м (рис. 1). На рисунке видно, что в зависимости от стоимости все регионы можно разделить на 4 группы. К первой группе с максимальной ценой в 9040 рублей за землю относится республика Мордовия. Во второй группе средняя цена составляет 4309 рублей и это высокая цена за 1 кв.м. Третья группа регионов имеет среднюю стоимость за 1 кв.м земли 2637 рублей, Пензенская область входит в эту группу. И в последней группе, имеющей наименьшую стоимость, цена за кв.м составляет 882 рубля.
Рис. 1. Средняя рыночная стоимость земельных участков за 2014 год
По данным Росстата, в работе был проведен анализ роста средней рыночной стоимости квадратного метра земельных участков по областям ПФО (рис. 2). Как видно на рис. 2 по сравнению с 2011 годом наибольший рост рыночной стоимости земель произошел в Республике Мордовия. Многие специалисты считают, что это связано с проведением в 2018 году чемпионата Мира по футболу. Земля в данном регионе стала более инвестиционно-привлекательной. Еще одним развивающимся регионом стала Чувашская республика. По сравнению с 2001 годом к 2014 рыночная стоимость увеличилась в 7 раз.
Рис. 2. Цепной индекс роста средней рыночной стоимости 1 кв.м земельного участка
Однако не во всех регионах ПФО стоимость земли увеличивается. Как видно по изменению индекса роста в Кировской, Самарской областях стоимость снизилась. Однако в Самарской области, на данный момент, происходит улучшение ситуации и очевиден рост рыночной стоимости земель. Анализируя закономерности снижения цен на землю можно назвать пять основных факторов, влияющих на ее рыночную стоимость: стабильность рынка, возможность долгосрочных прогнозов, стоимость денег, ставки капитализации, общий эмоциональный фон. Все они сегодня играют на понижение цены. Тем не менее, несмотря на снижение, которое достигает на сегодняшний день в среднем 30–50 % относительно прошлых лет, говорить о падении цен на землю как о всеобщем тренде не стоит. Происходит всего лишь переоценка земельных активов. Дешевеют не слишком качественные участки, а ликвидная земля сдает свои позиции крайне медленно.
В связи с экономическим кризисом в стране значение среднерыночной стоимости земель по ПФО менялась (рис. 3). В большинстве регионов стоимость снизилась по сравнению с 2012 годом, но уже в 2014 году стоимость подросла, что свидетельствует о улучшении экономической обстановки в стране.
Рис. 3. Изменение рыночной стоимости земельных участков по годам
Земля, как объект рыночных отношений, имеет уникальное, ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ. Проведение анализа в области изменения рыночной стоимости земельных участков на уровне Приволжского Федерального Округа должны проводиться постоянно с целью мониторинга выявления плохо развивающихся регионов и принятия эффективных управленческих решений по их развитию.
Библиографическая ссылка
Денисова Е.С., Белкина А.И., Тюнькова Н.А. АНАЛИТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ПРИМЕРЕ ПРИВОЛЖСКОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 12-10. – С. 1859-1862;URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=8397 (дата обращения: 24.04.2024).