Проблема достоверной оценки эффективности инвестиций весьма актуальна как для собственника, с точки зрения эффективности управления инвестиционной деятельностью, так и для потенциальных инвесторов с точки зрения планирования инвестиций. Ошибка в оценке эффективности инвестиционных проектов может служить значительными финансовыми потерями и рисками, так как движение денежных потоков, побуждаемое реализацией проекта, происходит в течение ряда лет и оказывает влияние на экономический потенциал и результаты хозяйственной деятельности [1].
С учетом практического использования, для оценки экономической эффективности проекта, и расчета рисковой составляющей инвестпроекта, наиболее оптимальными для применения на территории Казахстана являются методы анализа чувствительности и анализа сценариев, ввиду их универсальности, в том числе, в условиях высокой волантильности цен в сфере жилой недвижимости. На практике при построении финансовых моделей при оценке инвестиционной привлекательности, для получения максимально качественной оценки, анализ сценариев и анализ чувствительности используются в дополнении друг к другу.
Практический пример применения методик двухфакторного и сценарного анализа чувствительности, будет представлен посредством оценки коммерческой эффективности и рисковой составляющей инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Караганда (Казахстан). Исходные данные для расчета представлены в табл. 1–4 включительно.
Таблица 1
Исходные данные для оценки коммерческой эффективности
|
Ключевые допущения |
Очередь 1 |
Очередь 2 |
Всего |
|
Жилая площадь к продаже, кв. м |
17 903,00 |
6 192,00 |
24 095,00 |
|
Коммерческая площадь к продаже, кв. м |
– |
7 426,00 |
7426,00 |
|
Средняя площадь квартиры, кв. м |
102 |
194 |
115,84 |
|
Число квартир, шт. |
176 |
32 |
208 |
|
Всего общая площадь строительства, кв. м |
17 903,00 |
13 618,00 |
31 521,00 |
|
Начальная цена продаж, тг./кв. м |
300 000 |
– |
– |
|
Цена продаж коммерческих площадей, тг./кв. м |
450 000 |
– |
– |
|
Начало работ по 2-й очереди, месяц |
9 |
– |
– |
|
Начало продаж квартир 2-й очереди, месяц |
11 |
– |
– |
Таблица 2
Затраты инвестора по всему инвестиционному проекту
|
Удельные расходы |
ПСД, экспертиза, согласования |
Наружные инженерные сети |
Благоустройство |
Строительно-монтажные работы |
|
тг./кв.м (жил.) |
3 000 |
2 000 |
7 000 |
185 000 |
|
Очередь 1 |
Очередь 2 |
|||
|
Показатели |
ВСЕГО |
Показатели |
ВСЕГО |
|
|
ПСД, экспертиза, согласования |
53 709 000 |
ПСД, экспертиза, согласования |
18 576 000 |
|
|
Наружные инженерные сети |
35 806 000 |
Наружные инженерные сети |
12 384 000 |
|
|
СМР |
3 312 055 000 |
СМР |
1 145 520 000 |
|
|
Благоустройство |
125 321 000 |
Благоустройство |
43 344 000 |
|
|
Услуги застройщика (5 %) |
176 345 000 |
Услуги застройщика (5 %) |
60 991 000 |
|
|
Прочие и непредвиденные (2 %) |
74 065 000 |
Прочие и непредвиденные (2 %) |
25 616 000 |
|
|
Итого инвест. расходы, очередь 1, тг. |
3 777 300 000 |
Итого инвест. расходы, очередь 2, тг. |
1 306 432 000 |
|
|
ВСЕГО инвестиционные расходы, тг. |
5083 732 000 |
|||
Таблица 3
План получения прибыли от проекта
|
Показатели |
ВСЕГО |
|
Выручка от продаж (без НДС) |
|
|
очередь 1 |
6 361 956 000 |
|
очередь 2 |
3 139 439 000 |
|
коммерческие площади |
2 831 949 000 |
|
Итого выручка, тг. |
12 333 344 000 |
|
Себестоимость |
|
|
очередь 1 |
3 777 300 000 |
|
очередь 2 |
594 024 000 |
|
коммерческие площади |
603 735 000 |
|
Итого себестоимость, тг. |
4 975 059 000 |
|
Текущие расходы |
509 254 000 |
|
ИТОГО ПРИБЫЛЬ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ, тг. |
6 849 031 000 |
|
Проценты |
|
|
Налогооблагаемая прибыль |
6 849 031 000 |
|
Налог на прибыль |
1 369 806 000 |
|
ИТОГО ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ, тг. |
5 479 225 000 |
Таблица 4
Показатели коммерческой эффективности инвестиционного проекта (NPV, IRR)
|
Показатели |
ВСЕГО |
|
Поступления от продаж |
12 843 095 000 |
|
Операционные расходы |
–565 000 000 |
|
Налоги |
– 1 720 164 000 |
|
Инвестиции |
– 5 083 732 000 |
|
Итого поток денежных средств, тг. |
5 474 199 000 |
|
Дисконтированный поток денежных средств |
3 685 445 000 |
|
Внутренняя ставка доходности (IRR), % |
87,4 |
|
Ставка дисконтирования, % |
15 |
Суть анализа чувствительности заключается в определении влияния коммерческой состоятельности инвестиционного проекта на его ключевые показатели [3]. При оценке экономической эффективности отсутствует возможность точно определить будущие параметры реализации проекта, поэтому под неопределенностью и риском понимается следующее:
– неопределенность – неполнота и неточность информации об условиях реализации проекта [2];
– риск – вероятность возникновения непредвиденных обстоятельств, которые могут оказать существенное влияние на планируемые результаты проекта [4].
Таким образом, на основании имеющихся расчетных данных по коммерческой эффективности проекта мы составили диаграмму чувствительности показателя IRR (внутренней нормы доходности проекта) от изменения капитальных вложений и будущих доходов, представленную на рис. 1.
Рис. 1. Диаграмма зависимости IRR в номинальном выражении от изменения капитальных вложений и будущих доходов
Из графика на рис. 1 очевидна прямая линейная зависимость изменения внутренней нормы доходности от изменения будущих доходов, и обратная линейная зависимость от капитальных вложений (инвестиций). При этом от капитальных вложений наблюдается наименьшая чувствительность (график наиболее близок к горизонтали), а наибольшая чувствительность от изменения будущих доходов (график зависимости от изменения предполагаемых доходов наиболее крутой).
Сценарный анализ позволяет учитывать влияние на проект возможных комбинаций ключевых параметров [5]. Данный подход оценивает показатели экономической эффективности при различных сценариях реализации проекта. Результаты сценарного анализа представлены в табл. 5. Так как наш инвестиционный проект нацелен на привлечение и заинтересованность инвесторов для вложений в сектор строительства недвижимости на рынке Казахстана (г. Караганды), на основании полученных результатов сценарного анализа, все рассчитанные варианты являются приемлемыми и дают положительный чистый дисконтированный доход.
Таблица 5
Результаты многофакторного анализа чувствительности
|
Ключевые параметры проекта |
Диапазон отклонений |
Набор сценариев |
|||||
|
Исходные данные |
Пессим. |
Базов. |
Оптим. |
Сценарий 1 |
Сценарий 2 |
Сценарий 3 |
|
|
Капитальные вложения |
5 083 732 000 |
0 % |
5 % |
15 % |
6 608 851 600 |
6 075 059 740 |
4 321 172 200 |
|
Эксплуатационные расходы |
565 000 000 |
15 % |
10 % |
-5 % |
649 750 000 |
621 500 000 |
536 750 000 |
|
Средняяценареализации |
375 000 |
– 30 % |
– 5 % |
20 % |
262 500 |
356 250 |
450 000 |
|
NPV,тг. |
3 685 445 000 |
– |
– |
– |
1 625 707 000 |
3 635 313 000 |
5 644 852 000 |
|
IRR, % |
87 |
– |
– |
– |
50,6 |
86,3 |
116,6 |
Такие результаты, применительно к нашему проекту, объясняются разноплановым вложением средств. То есть, позиционируя объект как жилой комплекс, мы предполагаем:
1. Реализацию разных видов жилья с отдельными зонами входа/выхода (пентхаусы, таунхаусы, квартиры), ориентированные на разные группы населения (пары с детьми, одинокие люди, ученые, служащие высших чинов, спортсмены, политики);
2. Параллельную реализацию парковочных и коммерческих площадей (подземный паркинг, теннисный корт, бассейн, супермаркет);
3. Создание собственной инфраструктуры вокруг жилых построек, что несет в себе дополнительную прибыль (детский сад, школа,поликлиника).
Тем самым, мы подчеркиваем, что за счетмногоступенчатой структуры реализации средств, мы практически сводим к нулю возможные риски инвестора по неотдаче инвестиций. С учетом правильно составленного бизнес-плана, грамотной маркетинговой политики и рационального анализа рынка, мы гарантируем инвестору рентабельность этого проекта, подтверждая это результатами расчета рисковой составляющей инвестпроекта.
Пессимистический сценарий (Сценарий 1) дает положительный чистый дисконтированный доход близкий к нулю, причем чистый дисконтированный доход (NPV) в этом варианте составил значение на 50 % меньше, в сравнении с начальными данными. Показатель NPV Сценария 3, принятого как оптимистический, превышает величину исходного на 50 %. Сценарий 2 по рассчитанным показателям практически совпадает с исходными данными расчета. Рис. 2 наглядно отображает результаты проведенного анализа сценариев.
Рис. 2. Результаты анализа сценариев проекта
По данным анализа текущих тенденций на рынке жилья за период 31.08.2015–31.08.2016 гг. выявлено, что в августе 2016 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 213,3 тыс. тг. (617 $) за квадратный метр. По итогам месяца на рынке вторичного жилья Караганды зафиксировано снижение средних цен в тенговом эквиваленте на 1 %, в долларовом на 2 %. По причине отказа Национального Банка РК от регулирования курса валют в августе 2015 года произошла девальвация, вследствие чего цены на недвижимость в тенге резко возросли. В настоящее время тенговые цены выше на 10 %, чем в августе прошлого года, долларовые же опустились на 35 %, что наглядно отображено на рис. 3.
Рис. 3. Динамика средних цен на рынке вторичного жилья г. Караганды
В последние три года темпы роста строительства жилья в Караганде практически на одном стабильном уровне. В 2015 году объем введенного в эксплуатацию жилья вырос на 2 % и составил 155 750 кв.м. За период январь-июль 2016 г. введено в эксплуатацию 91670 квадратных метров жилья, что на 10,6 % чем в аналогичном периоде 2015 года (рис. 4).
Рис. 4. Ввод в эксплуатацию жилья в Караганде, тыс.кв.м. Примечание: составлено авторами по данным Комитета по статистике РК
Следует так же отметить, что жилье повышенного уровня комфортности продается реже, чем жилье экономкласса, и некоторые квартиры остаются еще с позапрошлых годов введения зданий в эксплуатацию. Застраивается многоэтажным жильем преимущественно территориальный район Юго-Восток что не противоречит генеральному плану города.
На основании проведенного анализа текущих тенденций рынка жилой недвижимости г. Караганды, в табл. 6 наглядно отражены характерныечерты современного рынка жилой недвижимости г. Караганды.
Таблица 6
Текущие тенденции рынка жилой недвижимости г. Караганды
|
Следствия (то, что наблюдается в действительности) |
Причины 1-го уровня |
Причины 2-го уровня |
|
1. Отсутствие достаточной насыщенности и конкуренции на рынке жилой недвижимости Караганды. |
1.1. Слабый интерес крупного бизнеса, отечественных и иностранных инвесторов в разрезе строительства и реструктуризации первичного и вторичного фондов недвижимости |
– относительная закрытость рынка; – низкая платежеспособность населения, затратность ведения бизнеса; – отсутствие специальных программ привлечения крупного бизнеса и инвесторов на рынок. |
|
1.2. Наличие искусственных административных барьеров и препятствий |
– необходимость дальнейшего совершенствования нормативной правовой базы; – факторы и издержки начального этапа развития рынка. |
|
|
2. Нестабильность рынка, его недостаточная адаптированность к внешней среде. |
2.1. Низкая эффективность функционирования структур, призванных регулировать рынок |
– «забюрокрачивание» структур; – неразвитость саморегулируемых начал на рынке. |
|
2.2. Слабое влияние рыночных механизмов, преобладание административных рычагов регулирования |
– низкая инновационная активность субъектов управления жилой недвижимостью; – отсутствие стимулов для внедрения инноваций. |
Таким образом, проведенные исследования и полученные результаты позволяют представить рекомендации по развитию рынка управления жилой недвижимостью г. Караганды, согласно которым необходимо:
1. Совершенствование организационных структур и организационного механизма управления рынком. В том числе на основе применения программно-целевых, экономических, организационно-распорядительных методов, мониторинговыхпроцедур, совершенствования нормативной правовой базы, индикативного управления, внедрения инноваций в управлении, развития различных диалоговых структур и партнерства с участниками рынка.
2. Определение и согласование на основе научно обоснованного прогноза иразноплановых исследований на всехуровнях в области развитиярынка жилой недвижимости; создание инновационной среды иблагоприятных условий для развитияконкуренции, прихода на рынок иностранных и иногородних компаний.
3. Ресурсная поддержка рынка жилой недвижимости (в том числе в рамках реализации долгосрочных целевых программ) с целью поддержки социально ответственного бизнеса, реализации долгосрочныхстратегий его развития, подготовкиквалифицированных кадров.