Первоочередной потребностью для каждой семьи является наличие собственного жилья, без удовлетворения этого требования человека невозможно говорить ни о каких иных социальных приоритетах общества. Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилье. От выбора подходов и методов решения социально-политической проблемы доступного и комфортного жилья для населения зависят не только общий масштаб и темпы жилищного строительства, но и реальное благосостояние граждан, и, конечно, их физическое и моральное самочувствие, мотивация поведения и политические оценки [4]. Многие ученые, поддерживающие классическую экономическую теорию, считают, что именно государственное регулирование рынка жилья методами кредитно-денежной политики и приводит со временем к стагнации рынка. По мнению этих экономистов, следует придерживаться принципа минимального участия государства в механизмах рынка. Представители же кейнсианской научной школы, напротив, утверждают, что необходимо максимальное государственное регулирование не только социального жилья для нуждающихся граждан, но и полагают, что именно рынок недвижимости является лучшим объектом государственного вмешательства методами денежной кредитной политики. По нашему мнению, социальное жилье предполагает значительное участие государства и местных органов власти в его создании и управлении. Однако, чем раньше предприниматели России осознают свою ответственность за решение социальных задач и чем раньше общество сформирует свое отношение к жилью как к объективно платному благу, тем скорее и эффективнее будет решена в стране проблема нехватки социального жилья. Вмешательство государства и его участие в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низкодоходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, а в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем [9].
Объем жилищного фонда России в настоящее время составляет 3,5 млрд кв. м. или 62,9 млн жилых единиц. Высокая доля жилья в собственности населения в структуре жилищного фонда связана с бесплатной приватизацией, которая продолжается уже 25 лет. В большинстве развитых европейских стран доля жилья в собственности населения составляет не более 60 %-70 %, что связано с наличием в этих странах развитого рынка арендного жилья. Доля устаревшего жилья (до 1970 г. постройки), требующего реновации, в России составляет около 35 %. При текущих объемах строительства жилья замещение устаревшего жилья займет не менее 15 лет. В 2014-2015 гг. достигнут рекордный уровень жилищного строительства за всю историю страны: введено 84 и свыше 85 млн кв. м. жилья в год соответственно [6].
Основными источниками финансирования строительства являются средства населения (60 % проектов профинансировано за счет продажи жилья на стадии строительства) и кредиты банков (применяется в 40 % проектов). Прирост объемов ввода в 2011-2015 гг. на 60 % обеспечен ростом ипотечного кредитования. Доля ипотечных кредитов населения в новостройках составляет не менее 40 %, а по объектам эконом-класса – до 90 %.
Сегодня в очереди на получение жилья стоят примерно 10 % граждан России, но время их ожидания зачастую может превышать 20 лет. Более 50 % жителей страны не могут позволить себе купить жилье или взять ипотеку из-за низких доходов [5]. Порядка 60 % населения испытывают трудности при приобретении или улучшении жилищных условий в настоящее время. Теоретически рынок ведет к равновесию спроса и предложения путем сложного механизма при условии наличия конкуренции и достаточной информации для принятия рационального решения. Однако, на практике предпосылки свободного рынка в жилищной сфере имеют ограниченное применение. В результате часть населения не может играть по законам рынка [7]. Согласно данным Федеральной службы статистики, на конец 2015 г. в Российской Федерации 138 тысяч семей, всего 5 % от состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждан, улучшили свои жилищные условия.
Большинство российских исследователей придерживаются мнения о том, что арендный рынок должен удовлетворять потребности домохозяйств с доходами, недостаточными для покупки жилья [1]. В настоящее время большая роль в финансировании жилищного строительства отводится региональным органам власти. На них возложены функции по разработке и реализации инвестиционных программ обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями.
В 2010 г. Фондом содействия развитию жилищного строительства было проведено исследование на предмет интереса россиян к арендному жилью. Выяснилось, что более 80 % семей предпочитают снимать жилье у государственной или муниципальной компании, однако не имеют такой возможности ввиду отсутствия предложения. Подавляющее большинство привлекает средне- и долгосрочная аренда квартир на сроки от года до пяти и более десяти лет [3]. Доля договоров до года не превышает 5 % от общего числа, а 66 % семей хотели бы арендовать одно- или двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме. Однако на сегодняшний день аренда составляет в России всего 5 % от жилищного фонда, тогда как в США этот показатель доходит до 35 %, в среднем по Европе – до 60 %. Увеличение рынка арендного жилья может положительно сказаться на решении доступности жилья, а также обеспечит увеличение налоговых поступлений в бюджет [2].
Власти Российской Федерации понимают важность создания фонда социального арендного жилья. Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» были добавлены новые разделы в Жилищный кодекс, посвященные жилым помещениям, предоставляемым по договорам найма социального использования и наемным домам [10]. В данных разделах определены все ключевые моменты предоставления помещений жилищного фонда социального использования, установлено новое понятие наемного дома как здания, все помещения в котором принадлежат одному лицу и предоставляются по договорам найма для проживания граждан. Однако пока данные изменения проведены лишь законодательно, а наемные дома планируют построить единицы регионов страны в качестве пилотных проектов.
Результаты исследования и их обсуждение
Несмотря на то, что закон о наемных домах появился сравнительно недавно, в регионах России уже начали строить арендное жилье для коммерческого и социального найма. Арендные дома строили как сами частные инвесторы, так и муниципальные органы власти [8]. К возведению наемного жилья привлекались ипотечные кредиты, были проведены попытки аккумуляции инвестиционных ресурсов с помощью создания закрытых паевых инвестиционных фондов. Авторами было проведено исследование существующих и предлагаемых механизмов реализации инвестиционных программ и проектов строительства арендного жилья, которое позволяет сделать вывод о том, что главной проблемой существующих в российских регионах схем решения жилищного вопроса путем строительства арендного жилья являются ограниченные возможности государственных органов власти и созданных с их помощью институтов. По нашему мнению, наемные дома могут стать толчком для развития арендного фонда социального жилья, но, чтобы их строительство было запущено системно, требуется доскональная разработка инвестиционных программ и механизмов их реализации в сфере строительства социального жилья. К основным же факторам, сдерживающим развитие рынка арендного жилья, на наш взгляд, относятся:
– низкая рентабельность инвестиций, высокие затраты на строительство и небольшие ежемесячными поступлениями за счет арендных платежей;
– долгий срок окупаемости инвестиций в арендное жилье ввиду высокой стоимости земельных участков, необходимости устройства инженерной инфраструктуры и самого объекта жилищного строительства при традиционных технологиях проектирования, строительства и неподъемной стоимости заемных средств;
– отсутствие общедоступной информации как о реальных возможностях инвесторов для строительства арендного жилья, так и о возможностях для граждан.
Как представляется, игнорирование как социального, так и коммерческого арендного жилья является колоссальным просчетом не только с общественной, но и с экономической точки зрения такой регион, как Санкт-Петербург, в котором решение проблемы социально-доступного жилья, автоматически привлечет больше рабочих кадров, а, следовательно – станет более инвестиционно привлекательным регионом для российских и иностранных инвесторов.
На наш взгляд, одним из эффективных механизмов реализации инвестиционных программ в сфере социального жилищного строительства может быть механизм, функционирующий на основе аккумулирования ресурсов путем создания некоммерческих организаций, участниками и вкладчиками которых могут быть как некоммерческие организации, так и частные инвесторы, который будет действовать следующим образом:
– Социально ответственные представители некоммерческих организаций создают и регистрируют некоммерческое партнерство.
– Государством предоставляются налоговые льготы, допустимые финансовые вложения и другие виды поощрения благотворительности частного бизнеса.
– Частные инвесторы, муниципалитеты и некоммерческие организации вкладывают средства в создание фонда некоммерческого партнерства, таким образом аккумулируются ресурсы государства, частного бизнеса и некоммерческих организаций.
– Муниципалитетом предоставляется площадка для строительства объекта, подключенная к коммуникациям.
– Застройщик с ценой эконом-класса строит наемные дома.
– Некоммерческое партнерство выбирает управляющую компанию (вкладчика партнерства) для доверительного управления построенными домами.
– Контроль состояния дома и жителей социальных квартир осуществляется управляющей компанией.
Ответственность за текущий и капитальный ремонт, а также эксплуатацию здания несет управляющая компании, его финансирование предусмотрено выбранной арендной ставкой кроме случаев порчи имущества или здания арендаторами.
Заключение
Предложенный механизм основан на стимулировании застройщиков, частных инвесторов и некоммерческих организаций в создании арендного жилого фонда. Компании получают отсрочку по платежу в бюджет, уменьшается их кредитная нагрузка на будущие объекты строительства. То есть государственные средства поступают на строительство дома постепенно и подобное кредитование выгодно и застройщикам, и региональным органам власти, которые решают, таким образом, острую проблему строительства социального арендного жилья.